Stratégie en tranches : avantages, risques et stratégies optimales

Diviser son hypothèque en plusieurs tranches est une stratégie populaire en Suisse, souvent recommandée par les banques. Mais attention : si elle offre des avantages réels en matière de diversification, elle peut aussi créer un piège de captivité qui limite votre liberté. Voici comment l'utiliser intelligemment.

Le principe des tranches hypothécaires

Au lieu de contracter une seule hypothèque pour l'ensemble de votre emprunt, vous le divisez en plusieurs parties indépendantes, chacune avec ses propres conditions :

• Durées différentes : par exemple, une tranche a 5 ans et une tranche à 10 ans.
• Types différents : par exemple, une tranche à taux fixe et une tranche SARON.
• Montants différents : la répartition peut être egale ou non.

Exemple concret

Sur une hypothèque de 800'000 CHF :

Le taux moyen pondere (1.13%) est inférieur à un taux fixe 5 ans seul (1.35%), grâce à la composanté SARON plus avantageuse.

Les avantages des tranches

Diversification du risque de taux

En combinant différentes durées et types, vous ne mettez pas tous vos oeufs dans le même panier. Si les taux montent, votre tranche fixe vous protège. Si les taux restent bas, votre tranche SARON vous permet d'en profiter.

Lissage des échéances

Avec des échéances échelonnées, vous ne devez jamais renouveler la totalité de votre hypothèque en une seule fois. Cela réduit le risque de devoir renouveler à un moment où les taux sont particulièrement defavorables.

Flexibilité partielle

Une tranche SARON peut être resiliée avec un préavis court (3 à 6 mois), ce qui vous offre une flexibilité que vous n'avez pas avec un taux fixe unique. Vous pouvez convertir cette tranche en fixe si les taux commencent a monter.

Optimisation du coût

En période de taux bas comme actuellement (SARON à 0.64-1.20%), inclure une composanté SARON réduit le coût moyen de votre hypothèque. Sur l'exemple ci-dessus, l'économie par rapport à un fixe 5 ans integral est de 400'000 x 0.45% = 1'800 CHF par an.

Le piège de la captivité : le risque majeur

C'est le revers de la médaille, et c'est un piège dans lequel tombent beaucoup de propriétaires suisses. Voici comment il fonctionne :

Le mécanisme

Vous avez deux tranches chez la même banque avec des échéances différentes (par exemple, tranche A en 2028 et tranche B en 2031). Quand la tranche A arrive à échéance, vous aimeriez comparer les offres et éventuellement changer de banque. Mais la tranche B court encore pendant 3 ans.

Problème : la plupart des banques concurrentes refusent de reprendre une seule tranche — elles veulent l'hypothèque complète. Vous êtes donc contraint de renouveler la tranche A chez votre banque actuelle, sans pouvoir la mettre en concurrence.

Le coût de la captivité

Sans mise en concurrence, votre banque n'a aucune raison de vous offrir un taux compétitif. Les écarts constatés entre un taux négocié et un taux non négocié peuvent atteindre 0.30% à 0.50%. Sur 400'000 CHF pendant 5 ans, cela représente 6'000 a 10'000 CHF de surcoût.

Les stratégies pour éviter la captivité

Stratégie 1 : aligner les échéances

La solution la plus simple : toutes vos tranches arrivent à échéance à la même date. Ainsi, vous pouvez transférer l'ensemble de votre hypothèque à un concurrent si vous le souhaitez. Les tranches servent alors uniquement à diversifier les types (fixe + SARON) ou à obtenir un taux moyen plus bas.

Stratégie 2 : SARON + fixe

La tranche SARON est résiliable avec un préavis de 3 à 6 mois. Combinez-la avec une tranche fixe, et quand la tranche fixe arrive à échéance, vous pouvez transférer les deux tranches chez un concurrent (en résiliant le SARON dans le délai de préavis).

Stratégie 3 : des banques différentes

Si vous tenez à des échéances différentes, placez chaque tranche chez une banque différente. Ainsi, quand une tranche arrive à échéance, vous pouvez librement la mettre en concurrence sans être lié à l'autre banque. Attention : cela nécessite une cédule hypothécaire partagée, ce qui n'est pas toujours simple.

Stratégie 4 : limiter le nombre de tranches

Plus vous avez de tranches avec des échéances différentes, plus la captivité est forte. Deux tranches maximum est une règle de prudence raisonnable. Au-delà, la complexité augmente et votre liberté diminue.

Tableau comparatif des stratégies

Notre recommandation

En mars 2026, avec des taux SARON très bas et des taux fixes attractifs sur les durées courtes, nous recommandons généralement :

• Pour les profils prudents : une hypothèque unique à taux fixe 5-10 ans, simple et sans piège de captivité.
• Pour les profils équilibres : une tranche fixe 5 ans + une tranche SARON, avec échéances alignees, pour profiter des taux bas tout en conservant une sécurité.
• Pour les profils dynamiques : une hypothèque SARON unique, pour maximiser les économies dans le contexte de taux bas actuel.

Dans tous les cas, évitez les tranches avec échéances décalées chez la même banque, sauf si vous avez une bonne raison et êtes conscient du risque de captivité.