Amortissement du 2e rang : règle, calendrier et calcul

Le 2e rang est la partie de votre hypothèque qui doit être obligatoirement amortie. Comprendre son fonctionnement, le calendrier de remboursement et le calcul des montants est essentiel pour tout propriétaire en Suisse.

Definition du 2e rang hypothécaire

En Suisse, l'hypothèque est traditionnellement divisee en deux tranches, appelées « rangs », en fonction du niveau de risque pour le prêteur :

• 1er rang : Jusqu'à 67% de la valeur vénale du bien. Cette tranche est considérée comme à faible risque car, même en cas de vente forcée, la banque récupère généralement son capital. L'amortissement du 1er rang n'est pas obligatoire.
• 2e rang : De 67% à 80% de la valeur du bien. Cette tranche est plus risquée et fait l'objet d'une obligation d'amortissement réglementaire.

Le « principe de la valeur la plus basse » s'applique : si le prix d'achat est de CHF 1'000'000 mais que l'estimation bancaire est de CHF 950'000, c'est cette dernière valeur qui sert de référence pour le calcul des rangs.

Règle d'amortissement obligatoire

Les directives de l'Association suisse des banquiers (ASB) et de la FINMA imposent les règles suivantes pour le 2e rang :

• Remboursement integral en 15 ans maximum
• Remboursement au plus tard à l'âge de la retraite (65 ans)
• Le délai le plus court s'applique
• Les versements doivent être lineaires et réguliers (pas de grosses sommes à la fin)

Ces règles s'appliquent à toutes les hypothèques accordees depuis 2014, date de l'entree en vigueur des directives renforcées. Pour les hypothèques antérieures, les conditions sont définies par le contrat en cours.

Calcul du montant d'amortissement

Le calcul est simple : le montant du 2e rang est divise par le nombre d'années d'amortissement. Voici la formule :

Amortissement annuel = Montant du 2e rang / Nombre d'années

Exemple 1 : Achat à 35 ans

Exemple 2 : Achat à 52 ans

Dans le deuxième exemple, l'amortissement annuel est nettement plus élevé car le délai est réduit (13 ans au lieu de 15) et le montant du 2e rang est plus important. C'est un point à considérer lors de l'évaluation de la capacité financière.

Calendrier type d'amortissement

Voici un calendrier type pour l'exemple 1 (2e rang de CHF 104'000, amortissement sur 15 ans, amortissement annuel de CHF 6'933) :

A l'issue des 15 ans, seul le 1er rang de CHF 536'000 subsiste. Cette hypothèque peut être maintenue sans obligation d'amortissement supplémentaire, ce qui est la norme en Suisse.

Amortissement direct ou indirect pour le 2e rang

Les deux méthodes sont acceptées par les banques pour remplir l'obligation d'amortissement du 2e rang :

• Amortissement direct : Le capital du 2e rang diminue à chaque versement. Plus simple, mais moins avantageux fiscalement.
• Amortissement indirect via le pilier 3a : Le 2e rang reste constant, et le capital s'accumule dans le 3a pour être affecté au remboursement à l'échéance. Avantage fiscal double.

Lorsque l'amortissement annuel dépasse le plafond du pilier 3a (CHF 7'258 en 2026 pour un salarié avec 2e pilier), une combinaison des deux méthodes est nécessaire. Par exemple, dans l'exemple 2 ci-dessus, avec un amortissement annuel de CHF 12'000, le propriétaire verserait CHF 7'258 en 3a et CHF 4'742 en amortissement direct.

Pour une comparaison détaillée des deux méthodes, consultez notre guide amortissement direct vs indirect.

Impact du 2e rang sur la capacité financière

L'amortissement du 2e rang est intégré dans le calcul de la tenue des charges (Tragbarkeit) par la banque. Le calcul standard utilisé un taux théorique de 5% et inclut :

• Intérêts théoriques à 5% sur l'hypothèque totale
• Frais d'entretien : 1% de la valeur du bien par an
• Amortissement annuel du 2e rang

Le total de ces charges ne doit pas dépasser 33% du revenu brut annuel. L'amortissement du 2e rang augmente donc les charges prises en compte et peut limiter le montant de l'hypothèque accordee.

Exemple : Pour un bien de CHF 800'000 avec 80% d'avance, les charges théoriques sont : intérêts (5% x 640'000 = 32'000) + entretien (1% x 800'000 = 8'000) + amortissement (6'933) = CHF 46'933. Le revenu brut annuel minimum requis est donc de CHF 46'933 / 0.33 = CHF 142'222.

Cas particuliers

Avance inférieure à 67%

Si votre hypothèque ne dépasse pas 67% de la valeur du bien, il n'y a pas de 2e rang et donc aucune obligation d'amortissement. Vous pouvez néanmoins amortir volontairement si vous le souhaitez.

Renouvellement de l'hypothèque

Lors du renouvellement, si le 2e rang n'a pas été entièrement amorti, le calendrier d'amortissement initial continue de s'appliquer. Changer de banque ne remet pas à zéro le délai de 15 ans.

Bien locatif

Pour un bien d'investissement locatif, les banques exigent généralement un taux d'avance maximum de 75% (et non 80%). Le 2e rang (de 67% à 75%) est également soumis à un amortissement obligatoire, mais les conditions peuvent varier selon les établissements.